Мошенничество. Недвижимость. Часть 1.

  • Главная
  • /
  • Мошенничество. Недвижимость. Часть 1.
logonew5.PNG
Alt
on 04 Dec 2018 3:22 PM

Объём мошенничества на рынке недвижимости берет своё начало в период становления права частной собственности и является неотъемлемым спутником до сих пор.

Вот уже четыре века неотъемлемой частью рынка недвижимости являются люди, которые, как правило, обманным способом зарабатывают деньги намеренно нанося ущерб участнику сделки с объектом недвижимости.

По данным статистики МВД за период с января по сентябрь 2018 года, объем преступлений совершенных путем мошенничества составляет 158,7 тысяч. И данная статистика отражает только зарегистрированные заявления. К сожалению, актуальной информации, касаемо удельного веса мошеннических действий в сфере недвижимости найти не удалось.

На сегодняшний день, благодаря внедрению и использованию так называемого «титула Торенса» на территории РФ, количество мошеннических действий на рынке недвижимости сократилось. Как о локальной победе, способной сократить объем мошеннических действий неоднократно заявлял Росреестр, делая отсылку к вступлению федерального закона №218 "О государственной регистрации недвижимости" с 1 января 2017 года.

По нашему мнению, принципиальные вещи, содержащиеся в данном законе, способны незначительно сократить объем распространенных мошеннических схем.

Мы не будем рассматривать тривиальные схемы, про которые вы все уже не раз читали, ориентированные на невнимательность или доверчивость сторон. «Подсунуть один документ вместо другого» и аналогичные «схемы» не несут за собой никакой интеллектуальной нагрузки, они однозначны и скучны, более того, эти схемы описаны раннее, с чем Вы можете ознакомиться на сайте РБК, а именно:

1) https://realty.rbc.ru/news/5b76a7d09a79471503c22e8c

2) https://realty.rbc.ru/news/5ab3844a9a7947059be2d793

Вместо этого мы разберем способ, как люди, используя установленные законодательством юридические инструменты, противоправным способом завладевают чужим имуществом, используя при этом объекты недвижимости. Я хотел бы предварительно  сделать оговорку о том, что далеко не всегда описанные ниже действия производятся намерено, вот только покупателю объектов недвижимости от этого явно не легче.

Итак, начнем:

Продавец очень спешит с реализацией имущества. Он резко засобирался в другой город, ему срочно нужны деньги под любым предлогом, (возможно вообще не хватает денег на полет в космос), поэтому готов двигаться на какие-то невообразимые цифры относительно рынка. Нет поводов не соблазниться, учитывая тот факт, что Вы давно планировали подобную покупку и ждали случая. Вот этот случай и настал.

Вы выходите на сделку по покупке объекта недвижимости, долго и упорно согласуете все условия с продавцом: встречи, расставания, переписки. В итоге все завершается договором купли-продажи и, соответственно, получением денежных средств продавцом (вариант с обременением- ипотекой тоже попадает, но в частности мы уходить не будем). Спустя 2 недели Вы приходите в МФЦ за получением (уже) зарегистрированных договоров купли-продажи и выписки из ЕГРН, где в качестве правообладателя по данному объекту с радостью наблюдаете свое имя. Но больше всего Вас радует тот факт, что сумма сделки, на Ваш взгляд, получилась ниже рыночной.

Проходит срок, не превышающий трех лет, Вы открываете почтовый ящик, в котором лежит почтовое уведомление и с мыслью о том, где же Вы успели превысить скорость в последнее время, идете на почту. На почте Вы забираете письмо где с удивлением обнаруживаете инициалы/наименование продавца, который продал, так удачно для Вас, объект недвижимости. Я как и раньше не планирую погружаться в процессуальные и прочие моменты, это удел специалистов, поэтому убирая лирику, Вы только что получили заявление о признании сделки недействительной.

Как показывает статистика, на сегодняшний день удовлетворяются заявления о признании сделки недействительными в 41 случае из 100, но учитывая необходимость обращаться в суд с данным заявлением со стороны арбитражных управляющих (дабы не нарваться на недовольного кредитора и потом не объяснять в суде почему он не оспаривал какую-либо сделку, а так же на иные варианты децимации) в действительности сделки попадающие в категорию оспоримые  признаются недействительными намного чаще.

Я ни в коем случае не утверждаю, что все ситуации подобного рода планируются людьми и реализуются осознано, но тот факт, что оспаривание сделок является неотъемлемой процедурой практически каждой процедуры банкротства, в котором у предприятия «есть что» оспорить, имеет место быть. Это необходимо не просто знать, а постоянно держать в голове при заключении любой сделки.

Именно поэтому, работая со специалистом, мы предлагаем оценивать качество его работы по трем (ключевым) критериям, не принимая в счет стандартные навыки.

1) Предложение провести оценку рыночной стоимости объекта при отчуждении (Специалист сопровождающий Вашу сделку просто обязан в случае, если цена сделки является заниженной относительно рынка предложить проведение оценки).

Данная услуга стоит незначительных денег по сравнению со стоимостью приобретаемого имущества, однако может существенно минимизировать риски.

2) Изучение текущей задолженности продавца, а также судебных споров в которых он выступает в качестве ответчика. (Это специалист должен сделать без Вашего напоминания).

Очевидно, что задолженность может быть искусственно сформирована задним числом уже после проведения сделки, однако понимание текущего финансового состояния Продавца просто необходимо. В ситуации, когда продавец действительно является добросовестным лицом и продает свое имущество с целью частичного погашения задолженности, он не имеет мотива «навредить» Вам, однако в данной ситуации уже многое зависит не от него.

3) Изучение оснований возникновения права собственности. (Аналогично предыдущему, это производится специалистом по умолчанию). Необходимо понимать на основании чего возникло право собственности и возможности оспаривания правомочности данных оснований.

Возвращаясь к самой схеме, если все-таки мы рассматриваем вариант сознательных мошеннических действий Продавца, то выглядит она примерно так - после признания сделки недействительной имущество возвращается должнику (изначально продавцу) после чего оценивается и выставляется на электронные торги. Имея договоренности с арбитражным управляющим и электронной площадкой, он выкупает по минимальной цене данное имущество на третье лицо и всё. В итоге, из данной минимальной суммы, которая была выручена должником за продажу еще в недавнем прошлом Вашего объекта недвижимости, Вы не получаете ничего. Почему ничего? Да потому что ваши требования будут удовлетворены после полного погашения требований кредиторов 3-ей очереди, а, что бы Вы понимали, Российская действительность сурова, и, как показывает статистика - требования кредиторов третьей очереди удовлетворяются только на 5% от общей суммы задолженности. У меня всё.

Резюмирую.

Комплексно! Всё должно проводится комплексно, дабы иметь возможность рассмотреть все возможные риски. Как я уже несколько раз оговаривался в тексте, необязательно данный механизм реализуется мошенниками, подобная ситуация может сформироваться обстоятельствами и у добропорядочного Продавца, которому действительно нужны деньги. Только вот проблема в том, что данные обстоятельства будут направлены против Вас. Сегодня данный вопрос является актуальным, как никогда, ведь в действительности мы наблюдаем ситуацию, когда действительно годный юридический инструмент становится противоположным в своих характеристиках в недобросовестных начинаниях. Вам следует быть аккуратными, мы Вам можем в этом помочь.

 

Статья была подготовлена с использованием данных МВД и Росреестра.

Автор Павел Лазарев, руководитель Аналитического антикризисного центра.